Управляющая компания или ОСМД: что делать жильцам многоэтажек после 1 июля?

 

Совсем скоро для жителей многоэтажных домов в Украине наступит «время Ч»: в рамках реформы жилищно-коммунального хозяйства уже с 1 июля жэки формально перестанут существовать. Речь идет в первую очередь о привычных коммунальных учреждениях, частные жэки в большинстве своем останутся, но трансформируются в управляющие компании. Таким образом до 1 июля жильцам многоквартирных домов нужно решить, как быть дальше и кто теперь будет заниматься обслуживанием внутридомовых сетей, уборкой, благоустройством двора и т. д. Вариантов в принципе два. Первый - это создание общества совладельцев многоквартирных домов (ОСМД), которое подразумевает полную передачу ответственности за дом и придомовую территорию самим жильцам. Второй вариант - это переход на обслуживание в управляющую компанию, которая представляет из себя модернизированный частный жэк.

В том случае, если жильцы дома до 1 июля не создадут ОСМД и не выберут управляющую компанию, то за них все решат городские чиновники. Будет проведен конкурс на обслуживание «неопределившихся» домов, из подавших заявки фирм выберут победителя. В данном случае условия обслуживания, размер тарифов на «квартплату», перечень оказываемых услуг будут утверждать не жители, а чиновники, проводящие тендер. Таким образом людей просто поставят перед фактом: теперь ваш дом будет обслуживать частное предприятие «Рога и копыта», просим любить и жаловать. Именно поэтому для жильцов многоэтажек крайне важно все-таки не полениться, а взять инициативу в свои руки и самим решить, кто и на каких условиях будет содержать дом.

Поэтому вернемся к тем самым двум вариантам: ОСМД или управляющая компания?

Тема создания ОСМД для николаевцев не нова: уже много лет горожан агитируют и всячески подталкивают к самостоятельности и обслуживанию своих домов. Естественно, что вместе с независимостью после создания ОСМД к жильцам приходит и масса проблем. Шутка ли: ответственность за состояние дома, коммуникаций, придомовой территории, за размер тарифов целиком и полностью ложится на плечи владельцев квартир. Нужно самостоятельно заключать договоры подряда на вывоз мусор, нанимать работников для уборки, самостоятельно вести бухгалтерский учет и бороться с должниками... В общем, забот хватает. С другой стороны, каждый житель знает, что все, что происходит в его доме, будь то разбитое стекло в подъезде или сожженные кнопки в лифте, касается его лично, так как ремонт ударит по его карману. А значит, и следить за имуществом дома нужно как за своим личным.

А вот вариант привлечения управляющей компании для нас достаточно новаторский. Поэтому здесь нужно рассмотреть вопрос более подробно. Начать нужно с того, что такое управляющая компания. Управляющая компания - это созданное и зарегистрированное в соответствии с законодательством юридическое лицо, организация, которая оказывает услуги по содержанию домов и придомовой территории на основании заключенного договора. В договоре прописывается перечень услуг, которые будет оказывать организация и их стоимость для жильцов, или «квартплата». В случае, если в доме не создано ОСМД, то управляющая компания выбирается на общем собрании собственников квартир. Если организация набирает боле 51% голосов владельцев квартир, уполномоченный представитель заключает с ней договор на обслуживание. Тем самым жильцы получают более современный и надежный жэк. Почему более надежный? В первую очередь потому, что все услуги и их стоимость открыто прописываются в договоре на обслуживание, и каждый жилец четко знает, за что он платит, а если какая-то услуга не оказывается, а в договоре она прописана, то это уже основание для предъявления претензий. Кроме того, жители многоэтажек уходят от головной боли в виде необходимости нанимать на работу бухгалтера и директора ОСМД, сантехника, слесаря, электрика и т. д. Все это делает за них управляющая компания.

Но не стоит обольщаться раньше времени - как и в любом другом деле, всегда существуют подводные камни. Самый серьезный из них - это возможность «нарваться» на непорядочную управляющую компанию.

Дело в том, что на рынке сферы ЖКХ всегда есть желающие подзаработать, а сделать это в данном случае просто: взять с жителей побольше денег и оказать им как можно меньше услуг, а то и вовсе никаких услуг не оказывать. Например, нам стало известно, что вот уже несколько месяцев по николаевским дворам ходят какие-то сомнительные личности, представляющиеся «предпринимателями из Одессы». Они уговаривают жителей заключить с ними договор, заманивая рассказами о грядущем с их приходом «благополучии». Вот только «управлять» они намерены из той же соседней Одессы, наведываясь в Николаев, в основном, чтобы собрать деньги с жильцов. Понятное дело, что в случае возникновения аварийной ситуации в доме жильцы своих одесских управляющих будут долго искать. Да и в принципе, какое им там, в Одессе, дело, вывезли во дворе мусор или нет?

Есть еще немало нюансов, которые нужно обязательно знать, заключая договор с управляющей компанией, чтобы потом не оказаться один на один с коммунальными проблемами. Именно поэтому крайне важно выбирать надежную, открытую и доступную организацию.

О том, какие вообще требования должны предъявлять жители к управляющей компании и какими они бывают, мы решили поговорить с профессионалами. Наш собеседник - заместитель директора ООО «Житлосервис-Николаев» Артем Стукалов очень подробно рассказал обо всех тонкостях и особенностях жилищно-коммунальной арифметики.

ООО «Житлосервис-Николаев» - это новая компания, созданная в Николаеве активными молодыми людьми, главная цель которых не просто качественно оказывать услуги населению, но и в принципе сделать город лучше и чище. Как пояснил нам заместитель директора, данная организация является не только управляющей, но и обслуживающей, то есть, может работать и с домами, где уже создано ОСМД.

-Мы заключаем договор с ОСМД и берем на себя все заботы по обслуживанию дома и придомовой территории, внутридомовых сетей, подготовке к отопительному сезону, ремонту и так далее. То есть, у ОСМД, которое является юридическим лицом, нет необходимости нанимать на работу и платить на постоянной основе зарплату дворникам, электрикам, сантехникам. Все эти специалисты есть у нас, - пояснил Артем.

Кроме того, обслуживающая компания берет на себя еще одну немаловажную функцию - ведение бухгалтерского учета ОСМД, а значит, расчет всех льгот и субсидий, которые непременно остаются у определенной категории граждан. Это тоже весьма существенный момент - процесс работы с субсидиями требует не только знаний в сфере экономики и бухучета, но и в законодательстве, которое, как известно, в нашей стране меняется достаточно часто.

Естественно, что эти же услуги «Житлосервис» оказывает и в качестве управляющей компании жильцам домов, где не создано ОСМД, и где с их компанией заключили договор собственники квартир по решению общего собрания. Кстати, договор - это самое первое, на что, по мнению эксперта, нужно обратить внимание горожанам, чтобы не попасть на удочку нерадивых управленцев.

-Самое важное - это чтобы договор был гибким, а не типовым и стандартным. Я имею в виду возможность жильцов самостоятельно вносить в документ те услуги, которые нужны конкретно этому дому. Например, вы знаете, что в вашем доме уже давно необходимо заменить канализационные трубы: в подвале по колено фекальных вод, в подъезде стоит жуткий запах, летом полно насекомых. В таком случае нужно вписать в договор услугу по замене этих коммуникаций, и управляющая компания произведет данные работы. Поэтому я и говорю о том, что договор обязательно должен включать в себя пожелания жильцов, учитывать особенности конкретного дома. Именно поэтому наша компания «Житлосервис-Николаев» предлагает жильцам на общем собрании совместно подготовить именно такой документ, где все условия дальнейшего сотрудничества будут максимально прозрачными. Это важно, чтобы потом жильцы получали именно те услуги, которые нужны конкретному дому, и каждый человек знал, за что он платит и из чего состоит тариф его квартплаты, - говорит Артем Стукалов.

Тарифы - это еще один немаловажный и достаточно болезненный для николаевцев вопрос. Жильцы устали не только от постоянного повышения стоимости оказываемых жэками услуг, но и от их закрытости. Вряд ли рядовой житель николаевской многоэтажки знает составляющие своего тарифа, и перечень обязательных услуг, которые он каждый месяц должен оплачивать. А как же в таком случае проконтролировать эффективность работы жэка? Понять, выполнят ли он взятые обязательства и не идут ли деньги прилежных плательщиков просто в карман руководству жэка? Да никак. Только открыто сформированный тариф подразумевает под собой контроль качества выполнения услуг. Формирование тарифа - это еще один обязательный нюанс, на который необходимо обратить внимание при выборе управляющей компании.

-Наш тариф формируется совместно с жильцами исходя их перечня услуг, которые компания «Житлосервис» будет оказывать данному конкретному дому. Перечень услуг, в свою очередь, составляется на основании данных проведенного нами технического обследования дома. По его итогам мы предлагаем свои варианты перечня услуг для каждого дома отдельно. Например, во время обследования мы выявили неисправность щитовой или повреждение электропроводки. Мы предлагаем в таком случае к набору стандартных услуг, таких как уборка, ремонт, вывоз мусора, освещение дворов, содержание внутридомовых коммуникаций и т. д., добавить услугу по замене проводки. Может быть в каком-то другом доме эта или другая услуга не нужна, так зачем же ее включать в тариф и снимать с жильцов дополнительную плату? А вообще, конечно, жильцы прекрасно сами знают проблемы своего дома, поэтому всегда понимают, какие услуги им нужны и за что они готовы платить, - пояснил специалист.

По словам заместителя директора ООО «Житлосервис-Николаев», своим клиентам они предлагают несколько вариантов тарифов. Например, минимальный тариф включает в себя стандартный перечень услуг для поддержания дома и придомовой территории в ухоженном состоянии. Такой тариф подходит для домов без особых проблем и потребностей. Или же если в доме существует необходимость капитального ремонта протекающей кровли или замены труб, то жильцам предлагается тариф, который включает в себя и расходы на эти работы. Да, с одной стороны, он будет несколько выше, но, с другой - позволит решить проблему всего дома и не ударит сильно по карману - не нужно сразу выкладывать огромную сумму, стоимость того же капитального ремонта крыши будет разбита на длительный период. А ведь давно известно, что ремонт крыш - проблема для Николаева крайне актуальная, и в некоторых домах его ждут не один десяток лет. В любом случае формирование тарифа - это процесс договорный, который осуществляется только совместно с жильцами и с учетом их рекомендаций.

В тарифе также обязательно учитывается так называемый «форс-мажор». Отдельно формируется своеобразный резервный фонд, средства из которого потом используются на ликвидацию аварийных ситуаций. Например, среди ночи в подвале прорвало трубу. Что в таком случае делает жэк? Алгоритм действий прост: сантехник дядя Вася, которого удается к утру все-таки затащить в подвал, перекрывает воду и уходит в туман. А потом начинается своеобразный марафон между жильцами и сотрудниками жэка: сначала нет трубы нужного диаметра, потом надо найти деньги на ее покупку, потом провести тендер, потом найти того самого дядю Васю, чтобы он ее установил... И все это время вода в лучшем случае на стояке, а в худшем - во всем доме, перекрыта. Знакомая ситуация - в той или иной степени с ней сталкивался каждый житель многоэтажного дома. Именно для того, чтобы подобных прецедентов не возникало, «Житлосервис» и предлагает жильцам формировать резервный «аварийный» фонд. Прорвало трубу? Сантехник берет на складе нужную, купленную за резервные средства, и просто производит замену. Или же оперативно покупает - деньги-то на такие случаи предусмотрены.

-На подъезде мы обязательно размещаем табличку с номером горячей линии, на которую каждый жилец может позвонить и сообщить о случившейся аварийной ситуации или подать заявку на устранение какой-либо проблемы, - говорит Артем.

Еще одна интересная деталь, о которой рассказал нам заместитель директора «Житлосервис-Николаев». Компания предлагает немаловажную услугу - консультацию юриста в сфере ЖКХ.

-Часто бывает так, что у людей возникают проблемы во взаимоотношениях с поставщиком электроэнергии или воды. Наш юрист готов дать квалифицированные ответы на вопросы, касающиеся сферы ЖКХ. При этом данная услуга у нас абсолютно бесплатна, - рассказал Артем Стукалов.

И последнее. Оплачивая услуги, клиент имеет право знать, куда и на что были потрачены его деньги. Это нормально, и именно такой подход к сфере продаж и услуг во всем цивилизованном мире. Чем, к сожалению, наши жэки не могли похвастать никогда. Даже представить трудно, что рядовой жилец приходит в жэк и просит предоставить ему отчет о тратах конторы за последний квартал, правда? Как объяснил нам Артем Олегович, теперь ежеквартальный отчет управляющей компании - это не только добрая воля самой организации, но и требование законодательства.

-Ежеквартальная отчетность производится на общем собрании жильцов. Мы рассказываем, что было сделано, в каком объеме, за какую стоимость и почему было сделано именно так, а не иначе. Кроме того, на этих же собраниях формируются задачи компании на следующий квартал, проговариваются предложения и пожелания жильцов, решаются какие-то глобальные вопросы. Например, о необходимости замены лифта или установки детской площадки. В общем, нормальная практика цивилизованного взаимодействия между поставщиками услуг и их потребителями, - говорит Артем.

В любом случае последнее слово за жильцами. Именно им предстоит решить, кто и как будет обслуживать их дом и двор после первого июля. Будет это ОСМД со своим собственным штатом работников, ОСМД совместно с обслуживающей компанией или просто управляющая компания, решать будут сами горожане. Единственное, чего нельзя делать ни в коем случае, - это пустить все на самотек, самоустраниться. Ведь на самом деле реформа, которая происходит в сфере ЖКХ, это не только головная боль из-за многочисленных новшеств, но и реальный шанс попробовать изменить текущее положение дел. Согласитесь, сейчас вряд ли можно найти многоэтажку, у жильцов которой нет никаких претензий к жэку, у которой все хорошо и правильно. И возможности выбрать, отказаться от услуг одного жэка и попробовать, как работает другой, не было, так как дом был закреплен за конкретным обслуживающим предприятием. Теперь можно самим решить, какая обслуживающая или управляющая компания нужна именно вашему дому. Самое главное - не отдавать это право выбора снова чиновникам, а все-таки проявить активность и инициативу, взять ответственность за свой дом, свой подъезд и детскую площадку, на которой будут играть ваши дети, на себя.

В свою очередь в ООО «Житлосервис-Николаев» готовы прийти на помощь.

- Наши специалисты по приглашению приходят на общие собрания жильцов, объясняют все тонкости и нюансы возможного сотрудничества, отвечают на все интересующие вопросы. Ведь на самом деле информации о реформе в сфере ЖКХ и реорганизации жэков очень мало, поэтому рядовые граждане просто теряются. А не нужно. Надо брать инициативу в свои руки, ведь 1 июля совсем скоро. Горожане получили возможность самостоятельно регулировать и формировать тарифы, выбирать именно те услуги, которые актуальны именно для их дома. В случае, если компанию навязали чиновники, такой возможности не будет, - поясняет Артем.

Так что в данном случае речь как раз идет о том, что инициатива не наказуема. Начинать благоустройство нужно со своего подъезда, своего двора, а там, глядишь, и масштабы увеличатся, и границы расширятся...

Пообщаться со специалистами ООО «Житлосервис-Николаев» можно по телефонам: 0512 59 25 07; 067 990 30 87; 093 991 02 20; 095 538 28 40.

P.S. Уже после написания материала стало известно, что Верховная Рада приняла законопроект, который позволит совладельцам многоквартирных домов досрочно расторгнуть договор с назначенным на конкурсной основе управляющим в любой момент.

 

Как отмечается в пояснительной записке, совладельцам многоквартирных домов предоставляется право досрочно расторгнуть договор с назначенным на конкурсной основе управляющим в любой момент, если они определятся с формой управления многоквартирным домом. Для этого совладельцы должны сообщить управляющему о досрочном расторжении договора не позднее чем за два месяца до даты такого расторжения.

 

Законопроектом также предусматривается право совладельцев многоквартирных домов, содержание которых осуществляли жилищно-строительные (жилищные) кооперативы, и дальше возмещать расходы на содержание соответствующих зданий и сооружений и придомовых территорий таким кооперативам.

 

Также предусматривается предоставление услуг по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий исполнителями этих услуг до момента определения управляющего многоквартирного дома.